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玩赚财富 用银行的钱赚钱

来源::未知 | 作者:admin | 本文已影响

2003年10月的一天,我看到位于陆家嘴(行情论坛)的一幢16层小高层住宅,第9层有一个单元要转让。那是一室一厅的小户型,约50个平方米,房主开出的价格是29万。我心算了一下,当场决定买下房子。2004年10月6日,在静安区南京西路CBD处,我看到一个酒店式公寓,中介开价94万,我又一次毅然买下。

    三年来,房产泡沫之说甚嚣尘上,房价上涨,高价房房租却在下跌,很多稍有积蓄的白领都在观望中。我这样干脆地买下房子,很多人有疑问是理所当然。

    把握全局作出决策

    敢买房子,决不是一时冲动,而是出于对财经形势的全局把握而做出的理性行为。

     上海作为长三角经济的火车头,经济基础坚实,连续11年GDP保持两位数增长,2003年全国的GDP增长速度是8.9%,而上海是11.8%,高出全国平均水平约2个百分点。中国的外商直接投资(FDI)连续三年增长,估计2004年达到600亿,比2003年增长11%以上。资本密度的提高使得资产进一步膨胀。与此同时,在资本项目对外开放的预期下,上海的金融中心地位无疑会带来更多的金融资本和高级金融人才,加强浦东陆家嘴金融集中地的能级。因此,更多的资本和更多优秀人士的注入,会强有力地拉动地区的房屋租赁。

我详细比较过目前市场上适合个人投资理财的投资品种,对各个投资品种的边际收益做过分析比较。比如,比较大陆A股、香港股票和上海房产投资三者之间的现金回报率:假设把A股市场所有股票看成一只股票,其价值为A股市值,将所有股票的现金红利之和作为这只股票的现金收益,就会得出这只股票的现金回报率约为 1%,低于银行定期存款;而同样方法求得的香港股市的现金收益率是3%左右;如果把上海房地产作为一只股票看待,在不计算资本利得的情况下,其收益率在 5%左右。

    当然,对同一项投资,要对回报率,安全性和流动性三大指标具体权衡。如信托产品的收益虽然超过5%,但流动性不好,当然信托产品也有好的。投资重点考虑的是,首先是否安全,其次是否赚钱,用多长时间赚钱。比较来说,2003年100万元的房子一个月可以带来5万元的收入,如果把这100万元投资于信托产品,收获4万元;而100万元投资于股票,可能仅仅收到1万元。在相对优势比较上,房产仍然存在优势。

    关注细节谨慎选择

    经济中观局势综合分析之后,更重要的是把投资理财具体到一件具体的事上。上海金融界高级经理办公地点集中在CBD的金融大厦,我买的两处房子恰在金融大厦背后,只需步行10分钟。

    我曾经在一家大型金融机构做过经理,了解金融类经理人的习性。一天平均工作10个小时,压力和效率是他们生活的主要内容,所以对他们来说,找一个离办公室很近的“宿舍”,远比在郊区有大单元更实用。

金融投资业务的高强度特点,使这个行业成为年轻人的天堂,他们的流动性比较高,这是他们选择租房的重要原因。另外,他们对房子的隐秘性、安全性要求很高,在多层和高层之间,他们偏好高层。

     当然,从高层的自然属性上说,投资高层的另外一个原因是:在陆家嘴这样的地方,市容建设和动迁工程随时都可能发生。高层楼房的人口密度更高,拆迁时结构需要爆破,动迁成本更高。所以,相对于高层,低层更容易成为拆迁的对象。如果周围的低层都拆了,换成绿地等公用设施了;高层的保留,恰恰由于其环境的改善,而增加了价值。

    在看楼的时候,我特意乘坐了电梯,发现电梯是两年前刚换的;并且,在电梯的铭牌上,还认真地记录着上次维护的时间,下次检修的时间。这很重要,一旦把自己房屋出租的对象定为高级经理人,如果有其他条件都一模一样的两栋楼,自然要选择电梯运行正常且性能良好的那个,这是“顾客”的需要。

    信托产品的投资回报率是5%,上海市房租平均都是房屋价值的5%左右。占据这样的地理优势,我把自己拟投资目标的房产的租金回报率设定为6%,凡是低于6%的回报率的不予考虑(这不是绝对的)。因此,在投资房产时,对目前租金行情和未来租金走势要非常清楚。预计租金为2,000元/月,一年以10个月计算,则是2万,则预计房价是:20,000/6%,即33.33万,即使把2万元的装修费用算进去,30万买房子也是很合算的。

    如果付不了现金,还可以向银行贷款买房再出租。银行贷款的年利率是5.04%,房子出租的年利率是6%。这样,又可从银行套取0.96%的套利空间。可以说,借银行的钱赚钱,本身就是一个很赚钱的买卖。

用银行的钱去赚钱

    拿银行的钱去赚钱,从投资理财的角度去看;如果你的资产回报率高于你的融资成本的话,你就尽可能地去银行借钱,利用杠杆挣钱。

     在目前利率的水平下,房产是相对较好的投资产品,但风险也不小。上海房产在过去的三年里,年收益率没有低于15%的。房地产的收益率主要由资产回报率和租金回报率组成。上海房租的年回报率一般在5%。两者之和是20%,也就是说,上海房地产资产年收益率在20%。但目前从银行贷款的融资成本是6%以下,因为按揭利率是6%以下,因此通过运用银行贷款与市场利率之间的套利,赚取利差可达15%。

    银行的钱有助于你的自有资金发挥四两拔千斤的效果,大大提升你的自有资金回报率,获得远超越市场平均收益率的回报。

     还是以房产为例,在过去的三年里,上海房价平均每年上涨15%,也就是说三年前,70万元买的房子,现在可能价值上涨到105万元。如果三年后以105万元抛出手上的房产,所获得的毛利是35万元左右,扣除税收及费用,获利30万元。此外,三年来的房租回报率按5%算,约在10万元左右。加在一起,三年来,你的房产收益约在40万元。

    如果当初你是全部自己付清房款70万元,三年的房产收益约在40万元。也就是说,你三年后回报率约是60%,年回报率是20%。

 如果你当初是从银行获得70%的按揭贷款,你自付资金只是21万元,加上税费等也就在23万元左右。这与你目前所获得的收益40万元相比,你的自有资金回报率接近200%!也就说,你用23万元钱,在三年内赚到了约40万元,你的年回报率在60%!——3倍于你全额付款的投资回报,或者理解为用70万可以买三套同样的房产,利润可以做到3倍。

    在目前中国的金融条件下,银行对个人和中小企业(行情论坛)贷款是很严格的,也就是说个人和中小企业是很难从银行获得贷款的,比如说对中小企业,有质押资产是不够;至于个人信用贷款,也只有物业抵押是可以的,而且只能抵押50%。从整个社会的融资成本上来看,以物业的方式,从银行贷款融资成本是最低的。这从另外一个方面强调了物业的价值。因为目前的社会平均借款利率(15%左右)高于按揭贷款利率(6%左右)。只要能贷到款且资金能够得到使用,在很大程度上就获得了套利机会。也就是说,现在能从银行贷到款,你就已经是赢家了。

    借银行的钱去挣钱是一种权利,不是任何人都能的,比如说没有一定的资金量,就没有这个权利。银行永远是嫌贫爱富的。用银行的钱去买房是一种权利,不是所有的人都有的。权利就是有价值的,这里的权利是市场实现价值的权利。

    总之,能够从银行借钱去买房或者创业,是一种权利。获得这种权利,就有挣钱的可能。没有这种权利,你连这种可能都没有,或者说小了许多。

    所以,借银行的钱去挣钱吧。


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